Cảnh báo về việc mất tiền oan thuế TNCN trong giao dịch BĐS

Cảnh báo về việc mất tiền oan thuế TNCN trong giao dịch BĐS trước thông tin của báo Tri thức Trẻ về việc chứng kiến nhiều người dân nộp một số tiền không hề nhỏ.

Sau khi bán bất động sản, nhiều người dân đã đi nộp thuế TNCN để rồi tiếc hùi hui trong thế sự chẳng thể làm gì khác được.

>>> Xem thêm: Cách xác định để biết doanh nghiệp nộp tờ khai Thuế TNCN theo Tháng hay Quý

Quy định về việc được miễn Thuế TNCN trong giao dịch BĐS

Tại Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân hiện hành quy định cụ thể về trường hợp được miễn thuế TNCN như sau:

" Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.

Theo quy định tại Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC và Điều 4 Nghị định số 65/2013/NĐ-CP quy định về trường hợp được miễn thuế phải đồng thời đáp ứng các điều kiện sau:

1. Chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó) tại thời điểm chuyển nhượng.

2. Có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày.

3. Chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, đất ở." 

Do vậy, trong trường hợp người dân chỉ có duy nhất 1 mảnh đất, sở hữu nó trong thời gian lớn hơn hoặc bằng 183 ngày thì khi chuyển nhượng sẽ không phải đóng Thuế TNCN.

Vậy mà, rất tiếc lại có những trường hợp không hay xảy ra.

• Trường hợp của vợ chồng chị Đào Thị Thơ trú ở Thanh Trì, Hà Nội là một ví dụ điển hình

Cách đây 1 năm, vì muốn con cái thuận tiện việc học nên anh chị đã bán căn nhà cấp 4 rộng 50m2 tại thị trấn Văn Điển, huyện Thanh Trì với giá 1,2 tỷ đồng. 
Chị Thơ cho biết, đây là căn nhà đầu tiên của anh chị từ sau khi kết hôn, anh chị không có kinh nghiệm trong việc mua bán bất động sản nên anh chị cũng không hiểu biết nhiều đến những quy định, cũng như những khoản chi phí trong quá trình chuyển nhượng bất động sản.

"Sau khi hoàn thành hợp đồng công chứng mua bán nhà đất, vợ chồng tôi cùng bên mua ra phòng tài nguyên môi trường huyện kê khai và nộp thuế TNCN để hoàn thành thủ tục sang tên cho bên mua như đã thỏa thuận trong hợp đồng. Tôi cũng chẳng hề biết có quy định nào về việc miễn thuế, chúng tôi cứ kê khai, nộp thuế và nghĩ rằng đó là một nghĩa vụ mà ai bán nhà cũng phải làm. Số tiền thuế TNCN mà chúng tôi đóng là 24 triệu, bằng 2% giá trị hợp đồng chuyển nhượng.

Tuy nhiên,về sau khi một người bạn thân của tôi cũng bán nhà và anh chẳng phải mất đồng tiền nào về khoản thuế TNCN thì tôi mới ngã ngửa ra. Hóa ra, trong luật quy định rất rõ về trường hợp được miễn thuế TNCN khi chỉ sở hữu duy nhất một nhà ở. Và để chứng minh cho việc này bạn tôi chỉ cần làm cái bản cam kết gửi lên ủy ban huyện xác nhận đây là căn nhà duy nhất thuộc quyền sở hữu của bạn tôi và có quyền sử dụng đất tính đến thời điểm chuyển nhượng là 183 ngày, cam kết chuyển nhượng toàn bộ nhà ở cho bên mua kèm theo sổ hộ khẩu, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất công chứng là bên thuế họ chấp nhận được miễn thuế TNCN.

Đúng là không có cái dại nào bằng cái dại thiếu hiểu biết, giá như khi bán nhà tôi cũng tìm hiểu kỹ thì đã không mất oan khoản thuế TNCN như thế.

• Trường hợp của anh Lê Văn Quang thì khác

Anh là chuyên gia môi giới bất động sản cho một sàn giao dịch có tiếng tại Hà Nội nên anh tường tận từng quy định của pháp luật trong việc mua bán chuyển nhượng bất động sản. Anh mới bán một căn nhà 35m2 tại Từ Liêm.

Anh Quang mua căn nhà này cách đây 10 tháng và anh vẫn chưa làm xong thủ tục chuyển khẩu về đây. Khi bán nhà anh biết rất rõ về trường hợp được miễn thuế của mình tuy nhiên có một điều vướng mắc đó là anh không có khẩu ở Từ Liêm và khẩu của anh vẫn ở cùng bố mẹ tại Huyện Hoài Đức, Hà Nội nên không ai có thể xác nhận cho anh nếu anh cũng làm bản cam kết về việc sở hữu căn nhà duy nhất.

Khi bán nhà, anh đến chi cục thuế quận hỏi về việc này và được họ chỉ dẫn về địa phương làm bản cam kết không có bất kỳ mảnh đất nào ở địa phương, cũng như hoàn toàn không có quyền thừa kế mảnh đất hiện nay bố mẹ anh đang ở để chứng minh cho mảnh đất ở Từ Liêm là sở hữu duy nhất và cam kết có quyền sử dụng đất tính đến thời điểm chuyển nhượng là 183 ngày, cam kết chuyển nhượng toàn bộ nhà ở cho bên mua kèm sổ hộ khẩu và sổ đỏ công chứng. Và như vậy anh cũng đã không phải đóng đồng thuế TNCN nào.

Qua những trường hợp trên, các bạn cần rút kinh nghiệm, phải tìm hiểu kỹ về luật Thuế TNCN trong quá trình chuyển nhượng BĐS để không phải mất tiền cho sự thiếu hiểu biết của bản thân. Tuy nhiên, ở đây cần hiểu là việc chứng minh mảnh đất là sở hữu duy nhất chưa có một quy định cụ thể nào. Luật quy định người nộp thuế tự khai tự chịu trách nhiệm và nếu sau này kiểm tra phát hiện người nộp thuế có hành vi khai khống, sở hữu nhiều hơn một căn nhà tại thời điểm chuyển nhượng thì sẽ phạt người nộp thuế. Tùy từng địa phương, chi cục thuế sẽ có những yêu cầu khác nhau, các bạn chú ý khía cạnh này để thực hiện theo.

KẾ TOÁN LÊ ÁNH 

  Chuyên đào tạo các khóa học kế toán thực hành thực tế và làm dịch vụ kế toán thuế trọn gói tốt nhất thị trường

 (Được giảng dạy và thực hiện bởi 100% các kế toán trưởng từ 13 năm đến 20 năm kinh nghiệm)

HOTLINE: 0904 84 88 55 (Mrs Ánh)

Bên cạnh các khóa học kế toán, trung tâm Lê Ánh hiện có triển khai đào tạo và giảng dạy các khóa học xuất nhập khẩu tại Hà Nội và TPHCM, để biết thêm thông tin chi tiết về các khóa học này, vui lòng liên hệ với chúng tôi theo số hotline: 0904.84.88.55 để được tư vấn trực tiếp.