Cách Tính Thuế GTGT Và TNCN Cho Thuê Nhà Mới Nhất 2026

Cho thuê nhà là nguồn thu nhập phổ biến, nhưng cũng là khoản dễ phát sinh sai sót về thuế nếu người nộp thuế và kế toán không nắm rõ quy định. Trên thực tế, nhiều cá nhân vẫn còn lúng túng khi xác định doanh thu chịu thuế, tỷ lệ thuế phải nộp hoặc cách tính thuế trong từng trường hợp cụ thể. Bài viết sau Kế toán Lê Ánh sẽ giúp bạn hiểu rõ Cách Tính Thuế GTGT Và TNCN Cho Thuê Nhà Mới Nhất 2026, phương pháp tính thuế theo quy định hiện hành, cách áp dụng đúng thuế GTGT và thuế TNCN cho hoạt động cho thuê nhà, kèm ví dụ minh họa dễ hiểu để có thể thực hiện đúng ngay từ đầu.

I. Đối Tượng Phải Nộp Thuế Khi Cho Thuê Nhà

Theo quy định áp dụng từ năm 2026, nghĩa vụ nộp thuế đối với hoạt động cho thuê nhà được xác định dựa trên hai yếu tố chính: đối tượng cho thuê và mức doanh thu phát sinh trong năm.

1. Ai là đối tượng phải xem xét nghĩa vụ thuế?

Đối tượng áp dụng bao gồm:

• Cá nhân có hoạt động cho thuê bất động sản, như: nhà ở, căn hộ, phòng trọ, mặt bằng kinh doanh, cửa hàng…
• Hộ kinh doanh thực hiện cho thuê tài sản là bất động sản, không kể cho thuê ngắn hạn hay dài hạn.

Lưu ý: Dù không đăng ký hộ kinh doanh, không xuất hóa đơn thường xuyên hay chỉ cho thuê “thêm thu nhập”, cá nhân vẫn thuộc diện xem xét nghĩa vụ thuế nếu có phát sinh doanh thu cho thuê nhà.

2. Điều kiện phát sinh nghĩa vụ nộp thuế từ năm 2026

Doanh thu cho thuê nhà được hiểu là tổng số tiền thuê thu được trong năm dương lịch, bao gồm: Tiền thuê ghi trên hợp đồng và khoản thu hộ (nếu bên cho thuê được hưởng). Lưu ý: Không phân biệt đã thu tiền hay chưa thu tiền

Nguyên tắc cộng gộp: Nếu cá nhân có doanh thu từ nhiều nguồn (ví dụ: vừa cho thuê nhà, vừa kinh doanh tạp hóa, vừa bán hàng online), mức doanh thu để xác định ngưỡng 500 triệu là tổng doanh thu của tất cả các nguồn cộng lại.

Ví dụ: Ông A cho thuê nhà được 300 triệu/năm và bán tạp hóa 250 triệu/năm. Tổng doanh thu là 550 triệu. Ông A thuộc diện phải nộp thuế cho cả hai hoạt động, mặc dù riêng từng hoạt động đều dưới 500 triệu.

3. Trường hợp không phát sinh nghĩa vụ thuế

Nếu doanh thu cho thuê nhà trong năm dưới 500 triệu đồng, thì

• Không phải nộp thuế GTGT
• Không phải nộp thuế TNCN
• Không phát sinh nghĩa vụ kê khai thuế đối với hoạt động cho thuê nhà trong năm đó

Quy định này giúp giảm đáng kể gánh nặng thuế cho cá nhân có quy mô cho thuê nhỏ, cho thuê phòng trọ, nhà ở riêng lẻ hoặc chỉ phát sinh thu nhập cho thuê ở mức thấp.

>>> Xem thêm: Xác Định Doanh Thu Tính Thu Nhập Chịu Thuế

II. Cách Tính Thuế GTGT Khi Cho Thuê Nhà

1. Nguyên tắc tính thuế GTGT (áp dụng từ năm 2026)

Từ ngày 01/01/2026, thuế GTGT đối với hoạt động cho thuê nhà chỉ phát sinh khi đáp ứng đồng thời hai điều kiện sau:

• Cá nhân hoặc hộ kinh doanh có hoạt động cho thuê bất động sản (nhà ở, phòng trọ, mặt bằng…)
• Doanh thu cho thuê trong năm từ 500 triệu đồng trở lên
• Trường hợp doanh thu dưới 500 triệu đồng/năm, cá nhân không phải nộp thuế GTGT đối với hoạt động cho thuê nhà.

Khi thuộc diện phải nộp thuế, thuế GTGT được tính trực tiếp trên doanh thu, không khấu trừ chi phí, không phân biệt:

• Đã thu tiền hay chưa thu tiền
• Thu theo tháng, theo quý hay theo năm
• Cho thuê ngắn hạn hay dài hạn

2. Công thức tính thuế GTGT cho thuê nhà

Thuế GTGT đối với hoạt động cho thuê nhà được tính theo phương pháp trực tiếp trên doanh thu. Người cho thuê không cần xác định thuế đầu vào – đầu ra như doanh nghiệp, mà áp dụng tỷ lệ % cố định trên doanh thu theo quy định.

⇒ Tỷ lệ thuế GTGT áp dụng cho hoạt động cho thuê nhà là 5% trên doanh thu.

Thuế GTGT phải nộp = Doanh thu cho thuê × 5%

Trong đó:

• Doanh thu cho thuê là tổng số tiền thuê phát sinh trong năm dương lịch
• Không trừ chi phí sửa chữa, khấu hao, lãi vay hay các khoản chi khác

Đây là điểm mà nhiều người cho thuê nhà dễ nhầm lẫn, vì thuế GTGT cho thuê nhà không tính trên lợi nhuận, mà tính trực tiếp trên doanh thu.

3. Lưu ý quan trọng khi tính thuế GTGT cho thuê nhà

- Nếu cho thuê nhiều bất động sản, doanh thu được cộng gộp để xác định nghĩa vụ thuế.

- Hợp đồng cho thuê kéo dài nhiều năm vẫn phải phân bổ doanh thu theo từng năm để tính thuế.

- Doanh thu tính thuế là doanh thu theo hợp đồng, không phụ thuộc thời điểm nhận tiền.

III. Cách Tính Thuế TNCN Khi Cho Thuê Nhà

Khác với thuế GTGT, thuế thu nhập cá nhân (TNCN) đối với hoạt động cho thuê nhà chỉ tính trên phần doanh thu vượt ngưỡng miễn thuế, không áp dụng trên toàn bộ doanh thu phát sinh trong năm. Đây là điểm thay đổi quan trọng từ năm 2026 mà người cho thuê nhà cần đặc biệt lưu ý.

1. Nguyên tắc tính thuế TNCN (áp dụng từ năm 2026)

Thuế TNCN đối với hoạt động cho thuê nhà được xác định theo các nguyên tắc sau:

• Chỉ phát sinh khi doanh thu cho thuê trong năm từ 500 triệu đồng trở lên.
• Chỉ tính thuế trên phần doanh thu vượt quá 500 triệu đồng/năm, không tính trên toàn bộ doanh thu.
• Thuế suất áp dụng là 5%, thống nhất cho hoạt động cho thuê tài sản.

Điều này có nghĩa là: Ngưỡng 500 triệu đồng/năm được coi là mức miễn thuế TNCN, giúp giảm đáng kể nghĩa vụ thuế cho cá nhân có quy mô cho thuê nhỏ hoặc trung bình.

Lưu ý:

• Doanh thu để xác định ngưỡng là tổng doanh thu cho thuê trong năm, cộng gộp tất cả các hợp đồng và bất động sản cho thuê.
• Không trừ chi phí sửa chữa, bảo trì, khấu hao hay chi phí khác khi xác định phần doanh thu chịu thuế.

2. Công thức tính thuế TNCN cho thuê nhà

Thuế TNCN phải nộp = (Doanh thu cho thuê – 500 triệu đồng) × 5%

Trong đó:

• Doanh thu cho thuê là tổng số tiền thuê phát sinh trong năm dương lịch
• 500 triệu đồng là ngưỡng doanh thu miễn thuế TNCN

3. Một số lưu ý quan trọng khi tính thuế TNCN

IV. Tình Huống Thực Tế Và Ví Dụ Minh Họa

1. Doanh thu ngưỡng (Miễn thuế hoàn toàn)

Tình huống: Bà Nguyễn Thị A cho thuê một căn hộ chung cư với giá 30 triệu đồng/tháng.

Tổng doanh thu năm: 30 x 12 = 360 triệu đồng.

Phân tích nghĩa vụ 2026:

• Doanh thu 360 triệu < 500 triệu.
• Thuế GTGT: 0 đồng.
• Thuế TNCN: 0 đồng.
• Lệ phí môn bài: 0 đồng.

Hóa đơn: Không cần xuất hóa đơn. Nếu khách hàng là doanh nghiệp cần chi phí, Bà A cung cấp hợp đồng thuê, chứng từ thanh toán và biên bản bàn giao để doanh nghiệp lập Bảng kê 01/TNDN tính chi phí được trừ.

2. Doanh thu vừa vượt ngưỡng (Tác động của cơ chế mới)

Tình huống: Ông Trần Văn B cho thuê nhà mặt phố làm cửa hàng với giá 50 triệu đồng/tháng.

Tổng doanh thu năm: 50 x 12 = 600 triệu đồng.

Phân tích nghĩa vụ 2026:

• Doanh thu 600 triệu > 500 triệu -> Phát sinh nghĩa vụ thuế.
• Thuế GTGT (Tính trên toàn bộ doanh thu): 600.000.000 x 5% = 30.000.000 VNĐ
• Thuế TNCN (Tính trên phần vượt): (600.000.000 - 500.000.000) x 5% = 100.000.000 x 5% = 5.000.000 VNĐ

Tổng thuế phải nộp: 30.000.000 + 5.000.000 = 35.000.000 VNĐ.

Tỷ lệ thuế thực tế: 35/600 = 5.83%

Nếu áp dụng luật cũ, Ông B phải nộp 600 x 10% = 60 triệu + 1 triệu môn bài = 61 triệu. Luật mới giúp Ông B tiết kiệm được 26 triệu đồng (giảm 42% nghĩa vụ thuế).

3. Doanh thu lớn (Doanh nghiệp gia đình)

Tình huống: Hộ kinh doanh C quản lý một tòa nhà văn phòng mini, doanh thu 2 tỷ đồng/năm.

Phân tích nghĩa vụ 2026:

• Thuế GTGT: 2.000.000.000 x 5% = 100.000.000 VNĐ.
• Thuế TNCN: (2.000.000.000 - 500.000.000) x 5% = 1.500.000.000 x 5% = 75.000.000 VNĐ.

Tổng thuế: 175.000.000 VNĐ.

Tỷ lệ thuế thực tế: 175 / 2.000 = 8.75%.

4. Thanh toán trước nhiều năm

Tình huống: Bên thuê thanh toán một lần cho 3 năm (2026, 2027, 2028) với tổng số tiền là 1,2 tỷ đồng (tương đương 400 triệu/năm).

Theo quy định, doanh thu tính thuế được xác định theo doanh thu thực tế phát sinh của từng năm dương lịch hoặc theo doanh thu thanh toán một lần nhưng phân bổ.

• Nếu phân bổ theo năm: Doanh thu mỗi năm là 400 triệu < 500 triệu -> Không phải nộp thuế trong cả 3 năm.
• Nếu khai gộp (ít xảy ra nếu người nộp thuế hiểu luật): Sẽ bị tính thuế trên 1,2 tỷ vào năm 2026.

Việc nắm đúng cách tính thuế GTGT và TNCN cho thuê nhà theo quy định mới nhất năm 2026 giúp cá nhân cho thuê nhà và kế toán chủ động hơn trong kê khai, nộp thuế và hạn chế rủi ro sai sót khi làm việc với cơ quan thuế. Tuy nhiên, để áp dụng chính xác trong từng tình huống thực tế, người mới bắt đầu vẫn cần hiểu rõ bản chất thuế, cách xác định doanh thu chịu thuế và quy trình kê khai đúng chuẩn.

Nếu bạn đang tìm một lộ trình học bài bản, dễ hiểu và có thể làm được ngay, khóa học kế toán thuế cho người mới bắt đầu với sự hướng dẫn trực tiếp từ đội ngũ chuyên gia kế toán – thuế hơn 15 năm kinh nghiệm sẽ giúp bạn hệ thống hóa kiến thức, thực hành trên hồ sơ thực tế và tự tin xử lý các nghiệp vụ thuế phát sinh trong công việc.

>>> Tham khảo: KHÓA HỌC KẾ TOÁN THUẾ CHO NGƯỜI MỚI BẮT ĐẦU