Tính thuế từ thu nhập chuyển nhượng bất động sản mới nhất

Thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng bất đông sản được xác định như thế nào, căn cứ tính thuế với những khoản thu nhập này xác định theo TT92/2015/TT-BTC. Kế toán Lê Ánh xin gửi đến bạn đọc bài viết nghiệp vụ chi tiết tại đây nhé

>>>> Xem thêm: Quy định về kỳ tính thuế với cá nhân cư trú

Theo quy đinh tại luật thuế TNCN có 10 loại thu nhập chịu thuế, trong đó khoản thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng vốn bất động sản. Căn  cứ tính thuế với những khoản thu nhập này áp dụng cụ thể thế nào. Cách tính thuế với khoản thu nhập chịu thuế cụ thể ra sao. Các bạn theo dõi bài viết nghiệp vụ chi tiết.

I. Cách tính thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản

Quy định tại điều 17 của TT 92/2015/TT-BTC sửa đổi thay thế và bổ sung quy định tại điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC quy định về căn cứ tính thuế TNCN áp dụng như sau:

“ Căn cứ tính thuế áp dụng với các khoản thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản chính là giá của từng lần chuyển nhượng và thuế suất ''. 

Chia ra những trường hợp chuyển nhượng như sau:

TH1: Quyền sử dụng đất không có công trình xây dựng trên đất 

Tính theo quy định tại điều 17 của TT 92/2015/TT-BTC quy định cụ thể về giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có công trình tính trên đất.

a) Quy định chuyển nhượng đối với quyền sử dụng đất không có công trình xây dựng trên đất ghi giá trị trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng. 

Lưu ý:  Với những trường hợp giá trị ghi trên hợp đồng chuyển nhượng ghi trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định theo thởi điêm chuyển nhượng giá thì quy định chuyển nhượng sẽ được tính và xác định theo bảng giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng.

1.1.2. Đối với quy định chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng và nhà ở sử dụng trên đất xác định chi tiết tại điều 17 của  TT92/2015/TT-BTC sửa đổi quy định và bổ sung Điều 12 TT111/2013/TT-BTC như sau:

“b) Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng trên đất, kể cả công trình xây dựng hình thành trong tương lai là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.

Đối với công trình xây dựng hình thành trong tương lai, trường hợp hợp đồng không ghi giá chuyển nhượng hoặc giá chuyển nhượng thấp hơn tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng nhân (x) với giá đất và giá tính lệ phí trước bạ công trình xây dựng do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng được xác định theo giá Uỷ ban nhân (x) với tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng. Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chưa có quy định về đơn giá thì áp dụng theo suất vốn đầu tư xây dựng công trình do Bộ Xây dựng công bố, đang áp dụng tại thời điểm chuyển nhượng.”

=> Quy định về giá chuyển nhượng vốn và điều lệ sử dụng đất có gắn với công trình trên đất chính là giá trị ghi trên hợp đồng được chuyển nhượng.

thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản

1.1.3. Áp dụng với chuyển nhượng thuế đất và thuê mặt nước  

Chiếu theo quy định tại Điều 17 của TT 92/2015/TT-BTC hướng dẫn bổ sung Điều 12 TT 111/2013/TT-BTC

“c) Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước là giá ghi trên hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng quyền thuê mặt đất, thuê mặt nước.

Chú ý: Trường hợp đơn giá cho thuê lại trên hợp đồng thấp hơn giá do Uỷ ban nhân dân tỉnh quy định tại thời điểm cho thuê lại thì giá cho thuê lại được xác định căn cứ theo bảng giá do Uỷ ban nhân dân tỉnh quy định.

1.2. Quy định về mức thuế suất tại quy định ở Điều 17 của TT92/2015/TT-BTC sửa đổi, bổ sung Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC bổ sung đầy đủ về các mức thuế suất theo quy định như sau:

“ Thuế suất đối với chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng hoặc giá cho thuê lại ”

1.3. Quy định về thời điểm xác định lại mức thu nhập tính thuế


Tại Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC sửa đổi, bổ sung Khoản 3, Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC về thời điểm tính thuế từ chuyển nhượng BĐS được xác định:

“3. Thời điểm tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:

– Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật;

– Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản. Trường hợp cá nhân nhận chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai, quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng tương lai là thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế.”

II.  Hướng dẫn về cách tính thuế từ chuyển nhượng bất đông sản doanh nghiệp 

Quy định chi tiết về các tính thuế theo hướng dẫn tại điều 17 của TT92/2015/TT-BTC hướng dẫn sử đổi và bổ sung thêm khoản  4 của Điều 12 TT 111/2013/TT-BTC quy định về cách tính thuế có được từ chuyển nhượng bất động sản. 

Lưu ý: Trường hợp doanh nghiệp chuyển nhượng bất đông sản cũng là người đồng sở hữu theo quy định thì nghĩa vụ nộp thuế sẽ được xác định reieng theo tỉ lệ sở hữu bất động sản.  Căn cứ tính và xác định theo tỉ lệ sở hữu tài liệu là chứng từ và tài liệu hợp pháp về thỏa thuận góp vốn ban đầu quy định về di chúc hay quyết định phân chia của tòa án.... Với trường hợp không có tài liệu hợp pháp. Lúc này nghĩa vụ nộp thuế của từng người nộp sẽ được tính và xác định theo đúng tỉ lệ bình quân. 

thu nhập chuyển nhượng quyền sử dụng đất

2. Hướng dẫn tính thuế TNCN và chuyển nhượng bất động sản với cá nhân không cư trú 

Quy định tại điều 21 của TT 111/2013/TT-BTC hướng dẫn và quy định chi tiết về cách tính thuế TNCN của các khoản thu nhập từ bất động sản áp dụng với cá nhân không cư trú thực hiện như sau: 

“1.Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản tại Việt Nam của cá nhân không cư trú được xác định bằng giá chuyển nhượng bất động sản nhân (×) với thuế suất 2%"

Cách tính giá chuyển nhượng bất động sản với cá nhân không cư trú là giá tính trên toàn bộ số tiền cá nhân được nhận từ việc chuyển nhượng bất động sản, khi tính khoản thu nhập này sẽ không được trừ thêm bất kỳ khoản chi phí nào kể cả áp dụng với giá vốn.

2. Quy định về giá chuyển nhượng bất động sản với cá nhân không cư trú trong các trường hợp cụ thể sẽ được xác định theo giá chuyển đổi bất động sản của cá nhân cư trú áp dụng theo hướng dẫn chi tiêt tại các điểm a.1, b.1, c.1, d.1, khoản 1 và  Điều 12  có  trong thông Thông tư này.

3. Thời điểm xác định thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là lúc cá nhân không cư trú xác định làm thủ thục chuyển nhượng bất động sản tính theo quy đinh pháp luật.”

Trên đây là cách xác định thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản cho doanh nghiệp. Bạn đọc quan tâm có thể đọc thêm bài viết: 11 Việc cần làm trước khi quyết toán thuế

Hotline tư vấn khóa học kế toán tổng hợp thực hành: 0904 848 855/Mrs Lê Ánh 

Kế toán Lê Ánh chúc bạn thành công! 

Tính thuế từ thu nhập chuyển nhượng bất động sản mới nhất